GRONDHERVORMING EN DIE INPAK VAN DIE ONLANGSE KWAZULU-NATAL UITSPRAAK
Toe Suid-Afrika in April 1994 demokrasie bereik het, is alle tuislande, ook dié van die voormalige KwaZulu, afgeskaf. Die tuislande en selfregerende gebiede is in Suid-Afrika opgeneem en alle grond wat deur die regerings van daardie gebiede besit is, is gevestig in die nuwe Regering van Nasionale Eenheid. Die grond in KwaZulu was egter ‘n uitsondering. Net voor die tussentydse Grondwet in werking getree het, het die destydse regering van KwaZulu, onder leiding van die Inkatha Vryheidsparty, ‘n ooreenkoms gesluit met die voormalige regering van die RSA (laasgenoemde onder die leierskap van die Nasionale Party). Volgens hierdie ooreenkoms is die Ingonyama Trust (die “Trust”) gestig en al die grond wat deur die destydse regering van KwaZulu besit is, is aan die Trust oorgedra.
Die KwaZulu-Natal Ingonyama Trustwet (die “Trustwet”) is op 22 April 1994 aangeneem deur die wetgewende vergadering van die voormalige gebied van KwaZulu. Op 25 April 1994 is die Trustwet goedgekeur deur die destydse staatspresident, mnr. FW de Klerk. Hiervolgens sal die Trust die bewaarder wees van die grond wat deur die Trust beheer word en wat voorheen deur die vervalle regering van KwaZulu bestuur is. Verder moet die grond wat deur die Trust gehou word (die “Trustgrond”), met die Zoeloekoning as enigste Trustee, in belang van die gemeenskappe wat op die Trustgrond woon, bestuur word.
Die Trust is die geregistreerde eienaar van ongeveer 2,8 miljoen hektaar Trustgrond in KwaZulu-Natal. Die Ingonyama Trustraad (die “Trustraad”), is ingestel kragtens die Trustwet om die sake van die Trust en die Trustgrond te bestuur. Die Trust moet geadministreer word tot voordeel, materiële welsyn en sosiale welstand van die lede van die stamme en plaaslike inwoners van die Zoeloe-nasie.
Die saak:
In Desember 2020 het ’n groep plaaslike inwoners en houers van Toestemming om te Beset regte (die “TOTB-regte”), bygestaan deur nie-regeringsorganisasies, ’n aansoek gebring om ’n bevel te verkry waarin die hof verklaar dat die Ingonyama Trust onwettig en in stryd met die Grondwet opgetree het deur die kansellering (sonder die toestemming van sodanige regtehouers) van die TOTB-regte en die sluit van residensiële huurkontrakte met die plaaslike inwoners en houers van TOTB-regte en / of informele grondregte. Dit het betrekking tot residensiële grond, bewerkbare grond of meentgrond, wat besit word en in Trust gehou word vir die begunstigdes en inwoners, en beskerming geniet onder die Wet op die Tussentydse Beskerming van Informele Grondregte (die “TBVIG-wet”).
Die plaaslike inwoners het ook die hof gevra om ’n reeks aanvullende bevele toe te staan om uitvoering aan die primêre-hofbevel te gee.
Kritiese elemente waaroor die hof moes besluit:
Die groep plaaslike inwoners se saak handel oor die onwettige en stelselmatige ontneming van eiendomsreg en verblyfsekerheid van die inwoners van grond wat nominaal deur die Trust besit word, en die wyse waarop die Trust en die Trustraad hul bevoegdhede uitgeoefen het en hul pligte en funksies ingevolge die Trustwet uitgevoer het.
Die hof se uitspraak:
Die groep plaaslike inwoners was suksesvol en die hof het die volgende bevel in hul guns gemaak:
- Dat die Trust en die Trustraad onwettig en in stryd met die Grondwet opgetree het deur:
- die sluit van huurkontrakte met plaaslike inwoners wie die ware begunstigde eienaars van die Trustgrond onder die Zoeloe Gewoontereg is, op grond daarvan dat hul lede is van die stamme en gemeenskappe waarna verwys word in die Trustwet; en
- die sluit van huurkontrakte met inwoners wat TOTB-regte besit, óf ander informele regte het op grond wat ingevolge die TBVIG-wet beskerm word.
- Al die huurkontrakte wat sedert 2007 deur die Trust en die Trustraad gesluit is, word onwettig en ongeldig verklaar.
- Daar word verklaar dat die Trust onmiddellik verplig is om enige geld terug te betaal wat aan die Trust of die Trustraad betaal is kragtens die huurkontrakte.
- Die Trust, die Trustraad en die Minister word beveel om die koste van hierdie aansoek te betaal.
Die hof gaan verder en gee direkte instruksies aan die Minister:
- Die Minister van Landelike Ontwikkeling en Grondhervorming (die “Minister”) het haar plig (en verantwoordelikheid vir die administrasie van die Wet op KwaZulu Grondsake (die “Grondsake-wet”) en die Trustwet) om die Grondwetlike reg op eiendom van die houers van TOTB-regte ten opsigte van die grond wat deur die Trust gehou word, te respekteer, te beskerm, te bevorder en te vervul, versuim, deur:
- te versuim om die bestaande eiendomsreg en verblyfsekerheid van inwoners van Trust grond te respekteer, te beskerm, te bevorder en na te kom; en
- te versuim om haar plig uit te oefen, of alternatiewelik nie die uitoefening deur haar lede van die uitvoerende komitee, verseker het nie.
- Tot tyd en wyl die Minister ‘n alternatiewe stelsel kan instel om gebruiklike en ander informele regte op die grond op te teken:
- word die Minister gelas om te verseker dat die administratiewe vermoë wat nodig is om die Grondsake-wet en die TBVIG-regulasies, onmiddellik weer ingestel word; en
- moet die Minister binne drie maande van die datum van hierdie bevel en daarna elke drie maande, verslag doen aan die hof.
Wat hierdie uitspraak vir eiendomsreg en die gronddebat beteken:
Die beskerming van die TOTB-regte onder die Grondwet is vervat in artikel 25 van die Grondwet. Dit beskerm die eiendomsreg van alle mense. Artikel 25(9) van die Grondwet verplig die Nasionale Parlement om wetgewing in te stel wat wettige en veilige grondbesit bied aan ‘n persoon of ‘n gemeenskap wie se besit onveilig is as gevolg van diskriminerende wette of praktyke uit die verlede. Die wetgewing waardeur dit gedoen is, is die TBVIG-wet, wat die Parlement in 1996 afgekondig het as ‘n tussentydse toepassingswet op informele regte op grond, en dit bind die staat. Dit is ‘n tydelike wet wat in 1996 vir 12 maande ingestel is, maar die duur daarvan is verleng sedert die inwerkingtreding.
Die TBVIG-wetgewing bied oorkoepelende beskerming teen die ontneming van bestaande informele regte op grond, insluitend en spesifiek TOTB-regte. Dit vereis dat enige ontneming van informele regte op grond met die toestemming van die regshouer (die individu of sy/haar familie) moet geskied, of indien die grond op ‘n gemeenskaplike basis gehou word, volgens die gebruik van die gemeenskap, onderhewig is aan vergoeding, en goedgekeur moet word deur die meerderheid lede van die gemeenskap.
Dit blyk duidelik uit die Departement van Landelike Ontwikkeling en Grondhervorming se beleid dat die TOTB-regte opgradeer moet word na volle eienaarskap, wat die toestemming van die Minister vereis.
Die TOTB-regte is ‘n registreerbare en oordraagbare saaklike reg. Die Wet op Grondsake maak voorsiening vir die toekenning van grond in terme van die TOTB-regte wat opgemeet kan word en waarná ‘n sertifikaat van geregistreerde titel in die Aktekantoor geregistreer kan word. Volle gemeenregtelike eienaarskap word daardeur bereik.
Volgens die regters sal dit die begunstigdes en inwoners die waardigheid gee om die grond waarop hulle woon, te besit, eerder as om huurders te wees. Die Trust en die Trustraad moes daarna gestreef het om die informele eienaarskap op te gradeer na titelaktes, in teenstelling met die aangaan van huurkontrakte.
Die uitspraak werp ook lig op die marginale rol van die Nasionale Vergadering in die toesig oor grondsake, die gebrek aan deursigtigheid en aanspreeklikheid van liggame soos grondtrusts, en die afwesigheid van regeringskapasiteit om kwessies oor grondadministrasie te hanteer. Dit beklemtoon ook die gebrek aan belangstelling deur opeenvolgende ministers om die eiebelang van landelike elite te beperk.
Die feit dat die wetgewing wat deur die Grondwet vereis word na 27 jaar van vryheid steeds afwesig is, is ‘n klad op die naam van die nasionale regering.
Wat die moontlike implikasie van hierdie uitspraak op kommunale grond en op kommersiële grond is:
Op kommunale vlak:
Een van die uitkomste van die hofuitspraak is dat die besit (ten volle) van die grondbewoners herstel is, soos dit was voordat die Trust met sy program begin het om huurkontrakte met die bewoners te sluit en nie verdere TOTB-regte toe te staan nie in terme van die Grondsake-wet.
Hierdie besitsregte is ’n informele reg ingevolge die Zoeloe Gewoontereg of ander gebruike of TOTB-regte wat reeds toegeken was aan gemeenskapslede.
Die hof het egter verder gegaan in sy uitspraak en het die Mininster verplig om die nodige administratiewe kapasiteit te herstel om wel TOTB-regte toe te ken en die proses uiteengesit in die Grondsake-wet te gebruik om die TOTB-regte te omskep in volle eiendomsreg wat in die Aktekantoor registreer kan word.
Dit is insiggewend dat die artikels van die Grondsake-wet wat die Minister magtig om TOTB-regte aan grondbewoners toe te ken, nie ’n verpligting skep om TOTB-regte toe te ken nie. Die verpligting op die Minister om dit wel te doen, beslis die hof, word gevind in die Grondwet. Artikel 7(2) van die Grondwet bepaal o.a. dat die staat die regte soos vervat in die menseregte-handves moet respekteer, beskerm, bevorder en verwesenlik.
Een van hierdie regte in die menseregte-handves, wat in artikel 25(6) van die Grondwet voorkom, bepaal dat ’n persoon of gemeenskap wie se besitreg van grond onseker is weens rasgebaseerde wetging van die verlede, geregtig (my beklemtoning) is tot die mate toegelaat deur ’n wet van die Parlement, op grondbesit wat regsseker is of op vergelykbare regshulp.
Ingevolge hierdie bepalings van die Grondwet beslis die hof dat die Minister in effek verplig is om TOTB-regte toe te staan aan die grondbewoners en stamme van die Trustgrond, wie se besitreg geleen word uit die gewoontereg en/of sekere gebruike en dat die regte mettertyd omskep moet word in eiendomsreg volgens die meganisme vervat in die Grondsake-wet tot tyd en wyl ’n alternatiewe meganisme daarvoor bestaan. Die grond wat dus deur die plaaslike inwoners van die Trustgrond besit word, sal eers werklik kommersiële waarde hê indien dit in eiendomsreg omskep word.
Die hofuitspraak stuur myns insiens wel ’n sterk boodskap uit dat die hof die Grondwet so interpreteer dat daar aktief gewerk moet word na volle eiendomsreg vir almal wat onsekere grondbesitregte hou as gevolg van historiese rasgebaseerde wetgewing/praktyke.
Op kommersiële vlak:
Die hofuitspraak laat nie plek vir die gedagte van voogdyskap deur die staat nie. Dit is my opinie dat dit ’n uitgemaakte saak is dat voogdyskap slegs ’n opsie kan word as artikel 25 van die Grondwet ingrypend gewysig word.
Die hofuitspraak raak in my opinie alle grondeienaars in die sin dat dit duidelik is dat die Hooggeregshof artikel 25 van die Grondwet tans só interpreter dat dit volle eiendomsreg as ’n baie belangrike reg beskou, wat binne die bereik van alle mense moet wees. Dit sal hopelik meehelp om ’n regsgevoel te skep wat kan aanleiding gee tot groter teenstand teen die gedagte van ’n wysiging van artikel 25 om privaat-eiendomsreg af te water.
